Работы по подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации

Состав работ по техническому обслуживанию жилых домов и сроки их выполнения отражаются в плане-графике, который составляется на неделю, месяц и год.

Работы по подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации

Техническому обслуживанию подлежат основные конструктивные элементы сооружения (фундаменты, стены, фасады, перекрытия и пол, лестницы и балконы, дверные и оконные проемы), инженерные системы дома, системы учета энергоносителей, электрическое оборудование, лифты, элементы придомовой территории.

В ходе обслуживания наружных ограждений необходимо выполнять следующее:

• расшивка раствором мелких трещин в кирпичных стенах;

• раскрытия и закрытия духов в цоколях зданий;

• остекление слуховых окон на чердаках;

• закрывания и раскрывания продухов на чердаках;

• установка пружин на входных дверях в доме;

• замена замазки оконных рам и их укрепления в подсобных помещениях дома;

• контроль над увлажнением наружных и внутренних поверхностей стен, кровли и других конструкций. В ограждениях увлажнение может происходить засчет проникновения атмосферной влаги, конденсации влаги в самых конструкциях, воздействию бытовой влаги.

Точка росы на внутренней поверхности может возникать вследствие недостаточной вентиляции помещений, при низких теплозащитных характеристиках ограждений, нанесении тепловой изоляции на внутренние поверхности ограждений. Вследствие неправильного расположения слоев строительного материала, в многослойных конструкциях - с внутренней стороны должны быть расположены малопроникающие слои, а в наружной - более проникающие и менее теплопроводные (теплоизоляции ни материалы). Конденсация водяного пара на чердаках, как правило, происходит в результате недостаточного вентилирования чердака при наличии на нем не изолируемых трубопроводов горячего теплоносителя, вывод оголовков систем вентиляции в объем чердака, а не в наружный воздух.

Завешивания стен коврами и плотно приставлены мебель к наружным стенам невозможным контакт стен с внутренним воздухом, приводят к охлаждению стен и возникновению точки росы на внутренней поверхности.

Значительное влияние на увлажнение конструкций имеет бытовая влага, выделяемая в ходе приготовления пищи, стирке и высушивании белья, использовании ванны. Например, человек в спокойном состоянии выделяет в час около 45 г влаги, в ходе приготовления пищи для одного человека выделяется около 600 г влаги в сутки. За час стирки в помещение поступает до 3 кг водяного пара, с 20 м 2 помытого пола - до 3,5 кг влаги, а в ходе часовой работы 4-х конфорок газовой плиты образуется и поступает в атмосферу до 3 кг влаги. При недостаточной интенсивности вентиляции помещений вероятность увлажнения наружных ограждений очень высока.

Увлажнение конструкций приводит к их разрушению, способствует ухудшению теплозащитных характеристик (увеличение влажности строительных материалов на 1% приводит к росту коэффициента теплопроводности на 4 ... 5%), увеличению теплопотерь. Выпадение росы на внутренних поверхностях приводит к существенному ухудшение санитарно-гигиенических условий пребывания людей в доме.

Причинами переувлажнения стен могут быть неисправности карнизов и других конструкций, выступающих на фасадах, нарушения гидроизоляции балконов, плохая герметизация швов строительных конструкций (межпанельных стыков), наличие мелких трещин на фактурной стороне панелей.

При техническом обслуживании систем отопления, водоснабжения, газоснабжения и электроснабжения дома важно определить точку деления внешних и внутренних коммуникаций. Если договором не определено иное, то, в соответствии с Правилами содержания жилых домов и придомовых территорий, точка размежевания расположена:

• для канализации - ближайший к зданию смотровой колодец;

• для водопровода, газопровода, теплосети - вентиль или тройник возле здания;

• кабель конечной муфты при кабельных вводах и проходные изоляторы при воздушных вводах - муфты относятся к наружным сетям, а проходные изоляторы - к внутренним. В случае, если кабельный ввод непосредственно у здания переходит в воздушную сеть, точкой распределения столбовая концевая муфта, которая в этом случае относится к внутренним сетям.

При обслуживании систем внутреннего водопровода и системы внутреннего горячего водоснабжения необходимо обеспечить выполнение следующих мероприятий, направленных на уменьшение расхода воды и тепловой энергии:

• регулирования и гидравлическое испытание систем;

• замена прокладок в водопроводных кранах;

• уплотнения сгонов, обновления сальниковых уплотнений, притирка пробковых кранов и смесителей;

• укрепления изоляции трубопроводов;

• устранение засоров внутридомовых водопроводных сетей;

• регулирования смывных бачков, замена прокладок;

• установка ограничителей - дроссельных шайб;

• очистки от накипи теплообменников бойлеров, змеевиков для приготовления горячей воды.

Не меньше 2 раз в год, в периоды подготовки дома к весенне-летнему и зимнему периоду, выполняют налаживания внутреннего водопровода, при этом сети испытывают давлением, превышающим рабочее давление, но не более 0,6 МПа. Во время таких испытаний выполняют замену сальников, ревизию арматуры ­ туры, проверяют плотность системы. Падение давления выше допустимого (0,05 МПа) свидетельствует о наличии утечек воды в системе, которые необходимо устранить. В ходе таких работ выполняют замену прокладок кранов, регулируют давление перед запорной арматурой в соответствии с нормативами (0,02 МПа ... 0,03 МПа).

Увеличение давления воды перед водоразборной арматурой приводит к перераспределению расходов воды.

Работы по подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации

Достижение необходимого давления осуществляется за счет установления в трубопроводах ограничителей - дроссельных шайб. Обслуживание водопровода включает также его утепления на вводе в дом и устранения причин шума, возникающего в трубопроводах вследствие вибраций неплотно закрепленных клапанов водоразборных кранов. Причина шума устраняется в ходе закрепления всех деталей и установки новых прокладок. Второй причиной шума может быть большая скорость воды в трубах (более 3 м в секунду).

Уменьшение скорости достигается установкой калиброванных диафрагм. Если источником шума являются насосы, которые устанавливаются на вводе в дом в связи с недостаточным давлением в наружных сетях, то необходимо установить на трубопроводах у насоса вибровставки и исключить прямой контакт трубопроводов с конструкцией здания. Для этого необходимо поместить все трубопроводы в местах пересечения их со строительными конструкциями в стальные гильзы, которые наполняют звукоизолирующим материалом.

Своевременные очистки от накипи теплообменников и бойлеров улучшает теплопередачу в водонагревателях и увеличивает эффективность их работы.

Регулировка бачков и замена прокладок клапанов водоразборной арматуры уменьшает утечки воды.

Обслуживание системы отопления и вентиляции дома включает следующее:

• регулирования и гидравлическое испытание систем центрального отопления;

• регулирования и наладки системы вентиляции;

• промывки трубопроводов и приборов центрального отопления;

• обновления сальниковых уплотнений, замена прокладок запорных органов арматуры, фланцевых соединений, устранение утечек теплоносителя;

• укрепления изоляции трубопроводов;

• обслуживание оборудования теплового узла ввода (очистка отмулувателей и фильтров тонкой очистки воды, очистки элеваторов, смесителей, редукционных клапанов, регулирующих кранов и вентилей, задвижек, воздухосборников, компенсаторов, техническое обслуживание смесительных насосов, проверка контрольно-измерительных приборов);

• очистки от накипи теплообменника (для независимых систем) и запорной арматуры;

• консервация и расконсервация системы центрального отопления.

Для осуществления контроля над режимом подачи теплоносителя в дома и возможности энергомониторинга в помещении теплового узла на стене или в удобном для пользования месте должны быть вывешены:

• схемы систем отопления домов с нумерацией стояков, запорно-регулирующей арматуры, воздухосборников. В схемах должно быть указано, как пользоваться этой арматурой при наполнении, подпитке и опорожнении системы;

• график температуры горячей и обратной воды в зависимости от температуры наружного воздуха;

• график работы обслуживающего персонала;

• номера телефонов и адреса аварийных служб, обслуживающих оборудование и теплопункта, скорой медицинской помощи, пожарной охраны;

• правила внутреннего распорядка в тепловом узле.

Содержание указанных выше работ, которые непосредственно влияют на уровень энергопотребления в системах отопления и вентиляции, а также других работ по обслуживанию таких систем изложен в Правилах содержания жилых домов и придомовых территорий.

Здесь лишь отметим, что своевременное обслуживание оборудования теплового узла ввода и ремонт запорно-регулирующей арматуры на ответвлениях трубопроводов и стояках системы отопления может существенно улучшить работу системы в целом, улучшить параметры микроклимата в помещениях и сократить расходы теплоты на нужды отопления.

Причиной дефицита теплоты в одних квартирах и перерасхода теплоты - в других, чаще всего является гидравлическое и тепловое разрегулирование системы. Избежать этого можно за счет изменения положения регулирующей арматуры на ответвлениях и стояках системы. Своевременное очищение отмулувателей и фильтров тонкой очистки воды в тепловом узле ввода предотвращает загрязнение системы шламом и позволяет избежать процедуры промывки системы. При эксплуатации системы водяного отопления необходимо помнить, что частая смена воды в системе способствует попаданию в нее воздуха и увеличению коррозии трубопроводов и приборов отопления.

О важности систем вентиляции уже шла речь. Регулировка количества вытяжного воздуха в природных системах вытяжной вентиляции в жилом доме, можно выполнять с помощью регулировочных вентиляционных решеток. Во время сильных морозов во избежание переохлаждения жилых помещений, вентиляцию необходимо уменьшить, прикрывая решетки. После уменьшения морозов вентиляционные системы должны быть полностью включены. Запрещается заклеивать вытяжки играть, закрывать их предметами домашнего обихода, а также привязывать к ним веревки для сушки белья.

Наиболее частой причиной нарушения нормальной работы вытяжной вентиляции является загрязнение вентиляционных шахт, не плотности и промерзания вентиляционных каналов, несанкционированное подключение к вытяжных вентиляционных каналов местных вытяжек от газовых плит. Все вышесказанное приводит к уменьшению гравитационного давления в вентиляционных каналах и ухудшение работы систем вентиляции.

А в случае подсоединения к местных вытяжек с вентиляторным возбуждением движения воздуха, вытяжной вентиляционный канал начинает работать, как приточный для всех квартир, расположенных выше и ниже квартиры, в которой установлена такая вытяжка. Это причина резкого ухудшения параметров внутреннего микроклимата в помещениях, появление неприятного запаха в квартирах, невозможности эксплуатировать газовые приборы.

Указанные недостатки устраняются прочистки каналов, их герметизацией и предупреждением несанкционированного подключения к вентиляционным каналам устройств с механическим побуждением воздуха.

При эксплуатации систем вентиляции жилых зданий следует знать следующее:

• при использовании в квартире газобогревательного устройства, в котором используют для горения топлива воздух из помещения и отводом продуктов сгорания в газоходы, устройство системы вытяжной вентиляции с механическим побуждением не допускается.

В ходе проверки вентиляционных и дымовых каналов необходимо проверять следующее:

• отсутствие засорения и наличие тяги (минимальное разрежение в канале должно быть не менее 2 Па), количество воздуха, удаляемого из помещения газифицированной кухни проверяется инструментальным методом и должно составлять не менее:

- При установке 2-хкомфорочних плит - не менее 60 м 3 / ч;

- для 3-хкомфорочних плит - не менее 75 м 3 / ч;

- для 4-хкомфорочних плит - не менее 90 м 3 / час.

Запрещается проверять тягу вентканалов зажженной спичкой.

• устья кирпичных труб должны быть оштукатуренными цементным раствором для защиты от атмосферных осадков;

• вентиляционный канал должен быть герметичным и обособленным.

Результаты обследования и прочистки вентиляционных и дымовых каналов оформляются актом, в котором указывается строение каналов, обособленность, отсутствие засорений, герметичность, наличие тяги, исправность оголовков. Срок хранения актов - постоянный - в исполнительно-технической документации.

Организация, которая проводит обследование каналов, должна иметь подготовленный персонал, техническое оснащение и разрешение на проведение таких работ от органа Госнадзорохрантруда.

Периодической проверке подлежат вентиляционные и дымовые каналы при наличии газовых приборов, работающих круглогодично - 2 раза в год (весной и осенью). Скорость воздуха в сечении вытяжной решетки определяется по показаниям крыльчаточного анемометра, а разрежение проверяют с помощью манометра.

В случае обнаружения дымовых и вентиляционных каналов, которые не пригодны к дальнейшей эксплуатации, представитель специализированной организации, выполняющего проверку, обязан предупредить собственника под расписку о запрещении пользования газовыми приборами, и сообщить предприятие газового хозяйства о необходимости отключения газовых приборов от газопроводов.

Контроль за проведением проверок состояния дымовых и вентиляционных каналов с целью определения их пригодности для дальнейшей эксплуатации в установленные сроки возлагается на исполнителя жилищно-коммунальных услуг.

Работы по техническому обслуживанию направлены, в первую очередь, на преодоление утечек газа и сохранению величины эффективности использования газа на паспортном уровне. Поэтому большая часть таких работ может быть отнесена к энергосберегающим мерам и безопасности жизнедеятельности, которые реализуются на уровне технического обслуживания и содержания систем газоснабжения дома.

К ним относится следующее:

• устранение неплотностей в местах соединений газовых труб;

• притирки и смазка пробковых кранов на трубопроводе, оборудовании, установление ручек газовых кранов;

• очистки стальных манжетов на трубах в местах прохождения труб через перекрытия, стены;

• прочистка горелок в газовых водонагревателях-колонках;

• набивки уплотнений в газовых кранах-полуавтоматах и автоматах.

Работники СПГХ при проведении технического обслуживания газового оборудования проверяют наличие тяги в дымовых и вентиляционных каналах, наличие документов, подтверждающих инструктаж жильцов, и наличие документов о проверке каналов.

Полный перечень работ, выполняемых при техническом обслуживании системы газоснабжения, а также других инженерных систем здания (электроосвещение и силовой проводки, лифтов, внутренне домовой системы канализации, ливневых водостоков), и содержании придомовой территории приведен в Правилах содержания жилых домов и придомовых территорий, и в Примерном перечне услуг по содержанию домов и сооружений, и придомовых территорий, и услуг по ремонту помещений, домов и сооружений.

Особое внимание при обслуживании дома необходимо обратить на техническую эксплуатацию и обслуживание домовых узлов учета энергоносителей и воды, согласно показаниям, которых производится расчет с производителями (поставщиками) энергоносителей и воды.

Задачей сегодняшнего дня является глобальный приборный подомовой учет энерго носителей и воды, который дает возможность наиболее объективно определить истинные объемы энергоресурсов, потребляемых зданием, включая места общего пользования в доме. Кроме периодической очистки фильтров тонкой очистки воды, которые установлены перед счетчиками воды и тепловой энергии, постоянного контроля и анализа по показаниям водомеров и корректоров вычислителей, контроля показаний датчиков температуры теплоносителя, ревизии запорно-регулирующей арматуры в пределах узлов учета воды и тепловой энергии необходимо постоянно три иметь контроле работы по метрологической поверки средств учета.

Работы по подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации

Кроме текущих работ по технической эксплуатации зданий необходимо выполнять некоторые виды сезонных работ по подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период, а также работы, которые выполняются в летний (неотапливаемый) период года.

Целью подготовки жилищного фонда к сезонной эксплуатации является обеспечение нормативных санитарно-технических требований по эксплуатации помещений жилых домов и режимов функционирования инженерного оборудования.

При подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период выполняются следующие работы:

• устранения неисправностей: стен, фасадов, крыш, оконных и дверных заполнений, а также отопительных печей, дымоходов, газоходов, внутренних систем тепло-, водо-и электроснабжения и установок с газовыми нагревателями;

• приведение в технически исправное состояние придомовой территории с обеспечением беспрепятственного отвода атмосферных и талых вод , спусков (входов) в подвал и их оконных приямков;

• обеспечения надлежащей гидроизоляции фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями, лестничных клеток, подвальных и чердачных помещений, машинных отделений лифтов, исправность и утепление пожарных гидрантов.

Подготовке к зиме (проведение гидравлических испытаний, ремонт, проверка и наладка) подлежит весь комплекс устройств, обеспечивающих подачу тепла в квартиры.

Котельные, тепловые пункты и узлы должны быть обеспечены средствами автоматизации, учета, запорно-регулирующей арматурой, схемами разводки систем отопления, горячего водоснабжения (далее - ГВС), холодного водоснабжения (далее - ХВС), приточно-вытяжной вентиляцией и другими конструкциями, регистрирующие работу оборудования при различных эксплуатационных режимах (наполнении, подпитке, спуске воды из систем отопления и др.), техническими паспортами оборудования, журналами по записи параметров и дефектов, возникающих при работе оборудования.

Приборы газового хозяйства должны пройти наладку запорно-предохранительных клапанов и регуляторов давления на зимний период.

Насосные станции, системы противопожарной защиты должны быть укомплектованы и иметь резервное оборудование, автоматическое включение резервных насосов в случае отказа основных, отрегулировано и исправно.

В период подготовки жилищного фонда к работе в зимних условиях организуется подготовка (восстановление) схем внутридомовых систем холодного и горячего водоснабжения, канализации, центрального отопления и вентиляции, газа с указанием расположения запорной арматуры и выключателей (для слесарей и электриков по ликвидации аварий и неисправностей внутридомовых инженерных систем). При наличии воды в подвалах ее необходимо откачать и устранить причину ее появления, отключить и разобрать поливочный водопровод, утеплить водомерный узел, обеспечить бесперебойную работу канализационных выпусков, смотровых колодцев дворовой сети и общих выпусков дома (от трубопровода, проложенного в подвале).

В помещениях, которые не отапливаются, в период подготовки к зиме следует проверить состояние и произвести ремонт изоляции труб водопровода и канализации, центрального отопления и горячего водоснабжения, утеплить противопожарный водопровод.

Продухи в подвалах на зиму можно закрывать только в случае сильных морозов.

После окончания отопительного сезона оборудование котельных, тепловых сетей и тепловых пунктов, всех систем отопления должно быть испытано гидравличным давлением в соответствии с установленными требованиями. Выявленные при испытаниях дефекты должны быть устранены, после чего проведены повторные испытания. Испытания тепловых сетей проводятся согласно установленным требованиям.

В летний период проводятся следующие работы:

1. по котельных и теплогенераторных - ревизия арматуры и оборудования приборов КИП и автоматики, устранения щелей в обмуровке котлов и дымоходов, подготовка операторов и осуществление завоз топлива: твердого - в расчет чета 70% потребности в отопительном сезоне, жидкого - при наличии складов, но не менее среднемесячного запаса. Расчет потребного количества топлива следует производить в соответствии с действующими нормативно-технических актов;

2. по тепловым сетям - промывание систем, ревизия арматуры, устранение постоянных и периодических засорений каналов, восстановление разрушенной или замена недостаточной тепловой изоляции труб в камерах, подземных каналах и подвалах (технических подпольях);

3. по тепловым пунктам - ревизия арматуры и оборудования (насосов, подогревателей и др.);

4. по системам отопления и горячего водоснабжения - ревизия кранов и другой запорной арматуры расширителей и воздухосборников, восстановление разрушенного ванных или замена недостаточной тепловой изоляции труб в лестничных клетках, подвалах, на чердаках и в нишах санитарных узлов. При наличии непригодности радиаторов производится их гидропневматическая промывка. По окончании всех ремонтных работ весь комплекс устройств по теплоснабжению подлежит эксплуатационной наладке во время пробного отопления;

5. по уборочной техники и инвентаря для дворников - проверка, ремонт, замена или приобретение;

6. завоз песка для посыпки тротуаров (из расчета не менее 3 м 3 на 1 тыс. м 2 площади, убирается) и соли (из расчета не менее 3-5% массы песка) или ее заменителя;

7. разъяснение нанимателям, арендаторам и собственникам жилых и нежилых помещений правил подготовки жилых домов к зиме (установка уплотнительных о кладок в створках оконных и дверных проемов, замена разбитых стекол и др.).;

8. проверка наличия первичных средств пожаротушения.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *